As Principais Alterações Que a Reforma Deve Trazer
Segunda-feira, 16 de Agosto de 2004 A reforma do arrendamento urbano surge como peça chave de um mais vasto conjunto de diplomas com vista a inverter a tendência da construção de casas novas e a aquisição pela aposta na reabilitação e no arrendamento. Muitos desses diplomas, todos eles intrincados, já são conhecidos, e só a Lei das Rendas continua à espera de ver a luz do dia e o início da discussão. O PÚBLICO faz aqui o exercício que aponta as mais prováveis alterações na política de Habitação, com a entrada em vigor de toda esta reforma. Por Luísa Pinto e Diana Ralha. Apoios aos proprietários - Programa "Rehabilita" O Governo tem preparado um programa de comparticipação financeira e financiamento de obras de reabilitação urbana que vai permitir aos proprietários dos edifícios aceder a apoios para avançar com obras, quer os fogos estejam arrendados ou estejam devolutos. Chama-se REHABILITA e vai fundir os actuais quatro programas vigentes: o Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA), o Regime de Apoio à Recuperação Habitacional em Áreas Urbanas Antigas (REHABITA), o Regime Especial de Comparticipação e Financiamento na Recuperação de Prédios Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal (RECRIPH) e o Programa de Apoio Financeiro Especial (SOLARH). Em dez anos, e no seu conjunto, os quatro programas comparticiparam apenas a recuperação de 23 mil fogos. O REHABILITA promete simplificar as tramitações burocráticas e administrativas e apoiar a recuperação de todos os imóveis que se destinem a ser colocados no mercado de arrendamento. Em condições excepcionais, essa comparticipação pode ser dada a fundo perdido, numa percentagem folgada, dependendo dos casos e do interesse público que a justifique, mas a via preferencial será a da atribuição de linhas de crédito com taxas de juro muito bonificadas e com prazos suficientemente dilatados e em coordenação com aquilo que venha a estar previsto na nova lei do arrendamento urbano. Ao nível de orçamento para conceder este tipo de apoios, o INH tem sido dotado, anualmente, com uma verba de 100 a 120 milhões de euros para apoiar intervenções de fundo perdido; e, para as componentes de empréstimos e apoio ao crédito a habitação de custos controlados, ou linhas bonificadas para apoio à reabilitação tem sido dotado com um orçamento de 300 milhões de euros. Garantias aos inquilinos - Melhoria das condições de habitabilidade e atribuição de subsídios Uma das propostas que foi estudada por Rosário Águas, e que não se sabe se José Luís Arnaut vai manter, prende-se com cláusulas de salvaguarda e com períodos de transição para os inquilinos, diluindo no tempo o efeito do aumento das rendas por alguns anos. O Governo parece querer levar à letra uma recomendação do Provedor de Justiça, feita num relatório de análise a este problema e datado de Novembro de 2002, que sugeria o objectivo "de proteger não o inquilino, em abstracto, mas o inquilino socialmente situado, atendendo às suas carências reais e à sua aptidão para angariar novos meios de alojamento". Do que já foi assumido pelo Governo, a este nível, sabe-se que "os idosos, os deficientes e as famílias de fracos recursos ficarão isentos do efeito desta lei", como garantiu Morais Sarmento. Se os inquilinos com idade superior a 65 anos forem isentados do regime de rendas liberalizadas, isso significa, segundo dados do INE, que 26,7 por cento dos arrendatários não seriam abrangidos por esta reforma. Mas o recurso ao cruzamento de dados com as declarações de IRS também deverá servir, aqui, para averiguar a possibilidade de o inquilino poder suportar, ou não, um aumento da renda. Uma outra garantia que vai ser dada aos inquilinos vai dar resposta a uma das suas principais reivindicações: a obrigatoriedade dos aumentos nas rendas acontecer apenas depois de os senhorios terem efectuados obras que melhorem as suas condições de habitabilidade. Uma outra protecção dada ao inquilino prende-se com a obrigatoriedade do senhorio garantir realojamento provisório do agregado enquanto procede às obras - podendo, em caso de necessidade, socorrer-se dos apoios do REHABILITA. Rendas Comerciais abrangidas Liberalização pode ditar falências no chamado comércio tradicional Os proprietários dos espaços dedicados ao comércio vão, provavelmente, continuar a assistir passivamente, sem retirar qualquer proveito, às transacções milionárias que envolvem o seu património, por via de trespasse. Mas terão, pelo menos, a consolação de que as rendas comerciais degradadas serão actualizadas, no âmbito da reforma da lei do arrendamento. José Luís Arnaut reafirmou, no início deste mês, que o arrendamento comercial vai ser também abrangido no decurso da reforma legislativa. Os proprietários portugueses alegam que, à semelhança do que acontece na questão do arrendamento urbano, têm sido os senhorios a subsidiar actividades económicas lucrativas, por via da degradação das rendas comerciais, situação que perpetua um regime de concorrência desleal, onde alguns pagam rendas exorbitantes e outros rendas irrisórias. A capital portuguesa ocupava, em 2003, o 27.º lugar no "ranking" das localizações de comércio mais caras do mundo, segundo o estudo "Main Streets Across the World", da promotora imobiliária Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWH&B). As zonas mais valorizadas do país situam-se em Lisboa, nomeadamente, a baixa pombalina, cujo valor de arrendamento, a valores de Junho de 2003, ascendia a 95 euros por metro quadrado. Nas Amoreiras, a segunda localização mais desejada pelo comércio, o metro quadrado valia 70 euros por mês. Seguia-se a Avenida de Roma, com 50 euros, por metro quadrado. No Porto, os locais com maior procura eram a Rua de Santa Catarina (60 euros por metro quadrado) e a Avenida da Boavista (35 euros por metro quadrado, por mês). Esta realidade não se aplica, porém, a uma grande percentagem do comércio tradicional português, que só consegue sobreviver à custa das rendas baixas. A reforma da lei do arrendamento comercial provocará, certamente, bastantes falências no sector e, consequentemente, a curto prazo, mais desemprego. Transmissão de contratos e acções de despejo Limites de idade e tribunais especiais O projecto de reforma das leis do arrendamento predial vai limitar a transmissão dos contratos de arrendamento em caso de morte, passando apenas a ser válida para o cônjuge sobrevivo que tenha mais de 65 anos. Actualmente, à luz do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), cada contrato de arrendamento suporta uma única transmissão. Mas salvaguarda a excepção do cônjuge sobrevivo ao primitivo arrendatário, permitindo, posteriormente, uma segunda transmissão, desta feita, para os parentes ou "afins". A prática comum faz com que os proprietários de habitações arrendadas não tenham outra hipótese senão suportar duas transmissões do mesmo contrato e suportar mais uma geração de rendas baixas. Basta analisar um caso fictício de um casal de 25 anos, que tenha celebrado um contrato de arrendamento antes da Lei de 1990 (legislação que instituiu o regime de renda livre). Partindo do princípio que o casal viva até aos 71 e 79 anos (esperança média de vida em Portugal para o sexo masculino e feminino, respectivamente) temos uma duração de 54 anos do contrato de arrendamento, que poderá ser estendido por mais umas décadas, por exemplo, para o filho dos arrendatários. Uma medida que foi estudada junto do Ministério da Justiça, mas da qual ainda não se sabem resultados, prende-se com a criação de tribunais especiais em que possam ser decididas, de forma mais célere, acções de despejo por parte dos senhorios. Apoios às autarquias Alargamento do PER, Prohabita e SRU's O Governo de Durão Barroso já tinha alterado os dispersos regimes de financiamento aos municípios, no âmbito dos programas municipais de realojamento e do Programa Especial de Realojamento nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto - PER, e alargou-lhes a sua incidência, antevendo um novo programa, agora a nível nacional. A ideia foi a de dar possibilidade a todas as autarquias de fazerem levantamentos de carências habitacionais e também a de poderem adquirir habitações devolutas para as destinar ao realojamento dos agregados familiares abrangidos por aqueles PER ou para a instalação de equipamentos sociais. Em Junho, entrou em vigor um novo programa, o PROHABITA, que permite às autarquias candidatarem-se a financiamentos para aquisição de prédios e fogos devolutos degradados e também serem comparticipados nos custos das obras da recuperação do edifício e da envolvente em que se insere. Se a candidatura se destinar à reabilitação de uma casa devoluta e degrada, a fasquia da comparticipação do Estado pode chegar até aos 60 por cento; caso contrário, fica-se pelos 40 por cento. A nova legislação permite a intervenção de agentes económicos especialmente vocacionados nessa área, como os fundos de investimento imobiliário. Para já, e segundo o presidente do INH, Teixeira Monteiro, apenas a Câmara do Porto já apresentou uma candidatura ao PROHABITA para um palno de recuperação dos Bairros Municipais. Um outro instrumento legal que já foi disponibilizado às autarquias prende-se com a possibilidade de criarem Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU), estruturas compostas exclusivamente por capitais públicos e dotadas de poderes de expropriação e de facilidades administrativas que permitam agilizar o processo de recuperação do património edificado, através de intervenções em escala que possam chegar a um quarteirão. Os processos mais avançados são os de Porto - que já recebeu até, em regime excepcional, uma dotação orçamental do Governo de 3,6 milhões de contos para a constituição da SRU "Porto Vivo" - e de Lisboa, que já tem em fase de instalação quatro SRU. Segundo Teixeira Monteiro, também Coimbra e Covilhã já manifestaram intenção de utilizar este instrumento. OUTROS TÍTULOS EM DESTAQUE Nova lei do arrendamento avança finalmente em Setembro
Uma bomba-relógio nos bairros antigos
As principais alterações que a reforma deve trazer
Cabeça: três casos no Porto
Um dia a casa vem abaixo
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As Principais Alterações Que a Reforma Deve Trazer
Segunda-feira, 16 de Agosto de 2004 A reforma do arrendamento urbano surge como peça chave de um mais vasto conjunto de diplomas com vista a inverter a tendência da construção de casas novas e a aquisição pela aposta na reabilitação e no arrendamento. Muitos desses diplomas, todos eles intrincados, já são conhecidos, e só a Lei das Rendas continua à espera de ver a luz do dia e o início da discussão. O PÚBLICO faz aqui o exercício que aponta as mais prováveis alterações na política de Habitação, com a entrada em vigor de toda esta reforma. Por Luísa Pinto e Diana Ralha. Apoios aos proprietários - Programa "Rehabilita" O Governo tem preparado um programa de comparticipação financeira e financiamento de obras de reabilitação urbana que vai permitir aos proprietários dos edifícios aceder a apoios para avançar com obras, quer os fogos estejam arrendados ou estejam devolutos. Chama-se REHABILITA e vai fundir os actuais quatro programas vigentes: o Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA), o Regime de Apoio à Recuperação Habitacional em Áreas Urbanas Antigas (REHABITA), o Regime Especial de Comparticipação e Financiamento na Recuperação de Prédios Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal (RECRIPH) e o Programa de Apoio Financeiro Especial (SOLARH). Em dez anos, e no seu conjunto, os quatro programas comparticiparam apenas a recuperação de 23 mil fogos. O REHABILITA promete simplificar as tramitações burocráticas e administrativas e apoiar a recuperação de todos os imóveis que se destinem a ser colocados no mercado de arrendamento. Em condições excepcionais, essa comparticipação pode ser dada a fundo perdido, numa percentagem folgada, dependendo dos casos e do interesse público que a justifique, mas a via preferencial será a da atribuição de linhas de crédito com taxas de juro muito bonificadas e com prazos suficientemente dilatados e em coordenação com aquilo que venha a estar previsto na nova lei do arrendamento urbano. Ao nível de orçamento para conceder este tipo de apoios, o INH tem sido dotado, anualmente, com uma verba de 100 a 120 milhões de euros para apoiar intervenções de fundo perdido; e, para as componentes de empréstimos e apoio ao crédito a habitação de custos controlados, ou linhas bonificadas para apoio à reabilitação tem sido dotado com um orçamento de 300 milhões de euros. Garantias aos inquilinos - Melhoria das condições de habitabilidade e atribuição de subsídios Uma das propostas que foi estudada por Rosário Águas, e que não se sabe se José Luís Arnaut vai manter, prende-se com cláusulas de salvaguarda e com períodos de transição para os inquilinos, diluindo no tempo o efeito do aumento das rendas por alguns anos. O Governo parece querer levar à letra uma recomendação do Provedor de Justiça, feita num relatório de análise a este problema e datado de Novembro de 2002, que sugeria o objectivo "de proteger não o inquilino, em abstracto, mas o inquilino socialmente situado, atendendo às suas carências reais e à sua aptidão para angariar novos meios de alojamento". Do que já foi assumido pelo Governo, a este nível, sabe-se que "os idosos, os deficientes e as famílias de fracos recursos ficarão isentos do efeito desta lei", como garantiu Morais Sarmento. Se os inquilinos com idade superior a 65 anos forem isentados do regime de rendas liberalizadas, isso significa, segundo dados do INE, que 26,7 por cento dos arrendatários não seriam abrangidos por esta reforma. Mas o recurso ao cruzamento de dados com as declarações de IRS também deverá servir, aqui, para averiguar a possibilidade de o inquilino poder suportar, ou não, um aumento da renda. Uma outra garantia que vai ser dada aos inquilinos vai dar resposta a uma das suas principais reivindicações: a obrigatoriedade dos aumentos nas rendas acontecer apenas depois de os senhorios terem efectuados obras que melhorem as suas condições de habitabilidade. Uma outra protecção dada ao inquilino prende-se com a obrigatoriedade do senhorio garantir realojamento provisório do agregado enquanto procede às obras - podendo, em caso de necessidade, socorrer-se dos apoios do REHABILITA. Rendas Comerciais abrangidas Liberalização pode ditar falências no chamado comércio tradicional Os proprietários dos espaços dedicados ao comércio vão, provavelmente, continuar a assistir passivamente, sem retirar qualquer proveito, às transacções milionárias que envolvem o seu património, por via de trespasse. Mas terão, pelo menos, a consolação de que as rendas comerciais degradadas serão actualizadas, no âmbito da reforma da lei do arrendamento. José Luís Arnaut reafirmou, no início deste mês, que o arrendamento comercial vai ser também abrangido no decurso da reforma legislativa. Os proprietários portugueses alegam que, à semelhança do que acontece na questão do arrendamento urbano, têm sido os senhorios a subsidiar actividades económicas lucrativas, por via da degradação das rendas comerciais, situação que perpetua um regime de concorrência desleal, onde alguns pagam rendas exorbitantes e outros rendas irrisórias. A capital portuguesa ocupava, em 2003, o 27.º lugar no "ranking" das localizações de comércio mais caras do mundo, segundo o estudo "Main Streets Across the World", da promotora imobiliária Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWH&B). As zonas mais valorizadas do país situam-se em Lisboa, nomeadamente, a baixa pombalina, cujo valor de arrendamento, a valores de Junho de 2003, ascendia a 95 euros por metro quadrado. Nas Amoreiras, a segunda localização mais desejada pelo comércio, o metro quadrado valia 70 euros por mês. Seguia-se a Avenida de Roma, com 50 euros, por metro quadrado. No Porto, os locais com maior procura eram a Rua de Santa Catarina (60 euros por metro quadrado) e a Avenida da Boavista (35 euros por metro quadrado, por mês). Esta realidade não se aplica, porém, a uma grande percentagem do comércio tradicional português, que só consegue sobreviver à custa das rendas baixas. A reforma da lei do arrendamento comercial provocará, certamente, bastantes falências no sector e, consequentemente, a curto prazo, mais desemprego. Transmissão de contratos e acções de despejo Limites de idade e tribunais especiais O projecto de reforma das leis do arrendamento predial vai limitar a transmissão dos contratos de arrendamento em caso de morte, passando apenas a ser válida para o cônjuge sobrevivo que tenha mais de 65 anos. Actualmente, à luz do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), cada contrato de arrendamento suporta uma única transmissão. Mas salvaguarda a excepção do cônjuge sobrevivo ao primitivo arrendatário, permitindo, posteriormente, uma segunda transmissão, desta feita, para os parentes ou "afins". A prática comum faz com que os proprietários de habitações arrendadas não tenham outra hipótese senão suportar duas transmissões do mesmo contrato e suportar mais uma geração de rendas baixas. Basta analisar um caso fictício de um casal de 25 anos, que tenha celebrado um contrato de arrendamento antes da Lei de 1990 (legislação que instituiu o regime de renda livre). Partindo do princípio que o casal viva até aos 71 e 79 anos (esperança média de vida em Portugal para o sexo masculino e feminino, respectivamente) temos uma duração de 54 anos do contrato de arrendamento, que poderá ser estendido por mais umas décadas, por exemplo, para o filho dos arrendatários. Uma medida que foi estudada junto do Ministério da Justiça, mas da qual ainda não se sabem resultados, prende-se com a criação de tribunais especiais em que possam ser decididas, de forma mais célere, acções de despejo por parte dos senhorios. Apoios às autarquias Alargamento do PER, Prohabita e SRU's O Governo de Durão Barroso já tinha alterado os dispersos regimes de financiamento aos municípios, no âmbito dos programas municipais de realojamento e do Programa Especial de Realojamento nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto - PER, e alargou-lhes a sua incidência, antevendo um novo programa, agora a nível nacional. A ideia foi a de dar possibilidade a todas as autarquias de fazerem levantamentos de carências habitacionais e também a de poderem adquirir habitações devolutas para as destinar ao realojamento dos agregados familiares abrangidos por aqueles PER ou para a instalação de equipamentos sociais. Em Junho, entrou em vigor um novo programa, o PROHABITA, que permite às autarquias candidatarem-se a financiamentos para aquisição de prédios e fogos devolutos degradados e também serem comparticipados nos custos das obras da recuperação do edifício e da envolvente em que se insere. Se a candidatura se destinar à reabilitação de uma casa devoluta e degrada, a fasquia da comparticipação do Estado pode chegar até aos 60 por cento; caso contrário, fica-se pelos 40 por cento. A nova legislação permite a intervenção de agentes económicos especialmente vocacionados nessa área, como os fundos de investimento imobiliário. Para já, e segundo o presidente do INH, Teixeira Monteiro, apenas a Câmara do Porto já apresentou uma candidatura ao PROHABITA para um palno de recuperação dos Bairros Municipais. Um outro instrumento legal que já foi disponibilizado às autarquias prende-se com a possibilidade de criarem Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU), estruturas compostas exclusivamente por capitais públicos e dotadas de poderes de expropriação e de facilidades administrativas que permitam agilizar o processo de recuperação do património edificado, através de intervenções em escala que possam chegar a um quarteirão. Os processos mais avançados são os de Porto - que já recebeu até, em regime excepcional, uma dotação orçamental do Governo de 3,6 milhões de contos para a constituição da SRU "Porto Vivo" - e de Lisboa, que já tem em fase de instalação quatro SRU. Segundo Teixeira Monteiro, também Coimbra e Covilhã já manifestaram intenção de utilizar este instrumento. OUTROS TÍTULOS EM DESTAQUE Nova lei do arrendamento avança finalmente em Setembro
Uma bomba-relógio nos bairros antigos
As principais alterações que a reforma deve trazer
Cabeça: três casos no Porto
Um dia a casa vem abaixo