Assunção Cristas assume que a questão mais difícil de negociar com a troika foi a definição da taxa de esforço dos inquilinos com carência económica
A ministra Assunção Cristas teve de cumprir um calendário apertado, imposto pela troika, para preparar a reforma da lei das rendas. A proposta, já aprovada na generalidade na Assembleia da República, facilita a resolução dos novos contratos de arrendamento, mas, sempre que o inquilino se recusar a sair, a decisão terá de passar por um juiz. Em relação à actualização das rendas antigas, a ministra defende-se na falta de informação sobre os rendimentos dos inquilinos para limitar os aumentos.
Esta foi a reforma que queria fazer ou foi a possível, dada a situação do país?
Esta é uma proposta equilibrada, que vem dar resposta a um grande problema, o da falta de um mercado de arrendamento. Em Portugal, 76% dos agregados familiares são donos da sua casa e a esmagadora maioria está a pagá-la ao banco. Hoje já não temos a solução do crédito e também não vai haver espaço para construção nova. Neste momento, temos os jovens com muitíssima dificuldade em encontrar casa para arrendar a preços ajustados e, ao mesmo tempo, temos os centros das cidades degradados.
Com os despejos a passar pelos tribunais e sem atractivos fiscais, o mercado vai ganhar confiança?
É essencial criar confiança no mercado e credibilizar o mercado. Há muitas casas fechadas que, se vierem para o mercado, as rendas baixam. Não vêm para o mercado por várias razões, como a de não saberem quanto tempo é que demora cessar um contrato e obter o imóvel quando o inquilino deixa de pagar. Outra era a de não serem penalizadas por ter o imóvel fechado.
Agora, o IMI dos prédios devolutos triplica. Mas tem de haver mais incentivos, e um deles é pôr a funcionar os despejos. Nessa matéria, fomos até ao limite do que a Constituição permitia. A Constituição diz que, no caso em que a pessoa tem residência naquele imóvel, não pode ser obrigada a abandonar o seu domicílio sem ser mediante ordem judicial.
O que é que muda?
Muita coisa. No novo regime, temos mecanismos para obter cessação muito rápida do contrato. Imagine, a pessoa não paga durante dois meses: ou paga ou abandona o imóvel. Isto agora está clarinho como a água. O ponto é se a pessoa diz "eu não saio". Não pode ser o senhorio a tirá-la de lá. Tem de meter uma acção extrajudicial, no Balcão Nacional do Arrendamento, que envia uma notificação a dizer que não pagou ou que o contrato acabou, e que deve sair do imóvel. Se a pessoa ainda assim não sai, passa para o juiz. E aí, ou a pessoa sai ou o juiz, numa acção rápida, ouve as partes e dita a decisão para a acta. Já é uma grande evolução em Portugal. Um eventual recurso não prejudica a execução da sentença. Sai e, se ganhar no recurso, vai ser indemnizada. Isto tudo leva a que a resposta possa ser muito rápida. No caso de o contrato ter terminado, o juiz verifica apenas que o prazo acabou. É um dado objectivo, dá o seu despacho e imediatamente as forças de segurança podem intervir para executar essa decisão e obter a desocupação do locado.
A troika e os senhorios queriam ir mais longe?
É verdade, mas a Constituição não permite. O Parlamento tem iniciativa legislativa em matéria constitucional. Se quiser alterar o artigo 34 da Constituição, então podemos ir para outras soluções administrativas.
E acredita na celeridade dos processos?
Creio que será possível. Estamos empenhados e penso que os juízes também estarão. Mas a maneira como isto está pensado não ocupa muito tempo aos juízes.
O inquilino pode recorrer de uma decisão de despejo mas sem efeito suspensivo. Não teme a inconstitucionalidade da norma?
Penso que não. Os únicos casos na nossa legislação em que claramente, e por imperativo constitucional, tem de haver recurso é na área da justiça penal. Não queria generalizar, mas neste caso não era obrigatório haver recurso. Nós preferimos manter o recurso, mas sabemos que, muitas vezes, estas matérias acabam por ser morosas, e isso evitará o mecanismo abusivo do recurso.
O inquilino ainda pode pedir o diferimento do despejo por cinco meses. E se depois não sair?
Isso implicará um processo de despejo, porque estamos na circunstância em que se trata de domicílio da pessoa e não se pode exigir que a pessoa saia sem a intervenção do juiz.
Os proprietários queixam-se de que vão continuar a "subsidiar" os inquilinos por mais cinco anos.
Eu gostaria de ter tido informação objectiva para poder ponderar outros cenários. Os últimos Censos mostram que os contratos de arrendamento diminuíram de 440 mil para 255 mil, que 60% são pessoas com mais de 65 anos, e que 70% pagam rendas abaixo dos 100 euros e 44% abaixo dos 50 euros. Não sabemos quantas destas pessoas têm rendimentos que permitam pagar uma renda a valor de mercado e quantas não têm. É esse dado que nos falta. Pela precaução, e depauperados financeiramente como estamos, não podíamos assumir a função social de uma dimensão que desconhecemos. Por isso, durante cinco anos, e nos casos em que não é possível haver pagamento de rendas a valor de mercado, pode haver uma actualização que vá até ao limite da taxa de esforço das pessoas.
Mas muitos inquilinos dizem que não podem pagar essa actualização.
A taxa de esforço está definida em dois degraus, de 10% para os rendimentos mais baixos e de 25% para os normais. É abaixo do que a banca utiliza no crédito. Da forma como o critério está feito, com base no rendimento anual bruto corrigido, as nossas simulações levam-nos para valores que muitas vezes até seriam abaixo do mecanismo que existe actualmente de 4% do valor do locado. O critério é bastante generoso e conservador e foi uma das matérias difíceis de conversar com a troika, porque a sensibilidade deles para estas questões não é tanta quanto a nossa.
Nas rendas muito baixas, o aumento pode ser significativo?
Se pergunta se as pessoas vão ficar na mesma, se calhar, não. Se calhar, vão ter de fazer um ajustamento.
Mas, no limite, se há um problema social, a própria Segurança Social se encarregará de o resolver antes dos cinco anos.
Passado esse período, teremos uma resposta social, que pode ser o subsídio de renda ou outra. Mas nessa altura já temos a realidade mapeada. Ao mesmo tempo, teremos o chamado mercado social de arrendamento.
Construtores e proprietários reclamam a criação de taxa liberatória. Vai avançar?
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Estamos a trabalhar no Governo no sentido de aproximar o mais possível a tributação das rendas da tributação do capital. Temos consciência da importância dessa medida. O que posso dizer é que, se nós estivéssemos em desafogo financeiro, era claríssimo que a poderíamos fazer.
Na anterior reforma, foram actualizadas três mil rendas. Qual é a expectativa com a nova lei?
Não posso dar uma resposta rigorosa e séria. Precisamos de conhecer a realidade. Uma boa parte dos contratos não está registada, é economia informal. Uma novidade da reforma é a de favorecer a formalização dos contratos quando diz que o acesso ao mecanismo rápido extrajudicial só é possível quando os contratos estão registados.
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Assunção Cristas assume que a questão mais difícil de negociar com a troika foi a definição da taxa de esforço dos inquilinos com carência económica
A ministra Assunção Cristas teve de cumprir um calendário apertado, imposto pela troika, para preparar a reforma da lei das rendas. A proposta, já aprovada na generalidade na Assembleia da República, facilita a resolução dos novos contratos de arrendamento, mas, sempre que o inquilino se recusar a sair, a decisão terá de passar por um juiz. Em relação à actualização das rendas antigas, a ministra defende-se na falta de informação sobre os rendimentos dos inquilinos para limitar os aumentos.
Esta foi a reforma que queria fazer ou foi a possível, dada a situação do país?
Esta é uma proposta equilibrada, que vem dar resposta a um grande problema, o da falta de um mercado de arrendamento. Em Portugal, 76% dos agregados familiares são donos da sua casa e a esmagadora maioria está a pagá-la ao banco. Hoje já não temos a solução do crédito e também não vai haver espaço para construção nova. Neste momento, temos os jovens com muitíssima dificuldade em encontrar casa para arrendar a preços ajustados e, ao mesmo tempo, temos os centros das cidades degradados.
Com os despejos a passar pelos tribunais e sem atractivos fiscais, o mercado vai ganhar confiança?
É essencial criar confiança no mercado e credibilizar o mercado. Há muitas casas fechadas que, se vierem para o mercado, as rendas baixam. Não vêm para o mercado por várias razões, como a de não saberem quanto tempo é que demora cessar um contrato e obter o imóvel quando o inquilino deixa de pagar. Outra era a de não serem penalizadas por ter o imóvel fechado.
Agora, o IMI dos prédios devolutos triplica. Mas tem de haver mais incentivos, e um deles é pôr a funcionar os despejos. Nessa matéria, fomos até ao limite do que a Constituição permitia. A Constituição diz que, no caso em que a pessoa tem residência naquele imóvel, não pode ser obrigada a abandonar o seu domicílio sem ser mediante ordem judicial.
O que é que muda?
Muita coisa. No novo regime, temos mecanismos para obter cessação muito rápida do contrato. Imagine, a pessoa não paga durante dois meses: ou paga ou abandona o imóvel. Isto agora está clarinho como a água. O ponto é se a pessoa diz "eu não saio". Não pode ser o senhorio a tirá-la de lá. Tem de meter uma acção extrajudicial, no Balcão Nacional do Arrendamento, que envia uma notificação a dizer que não pagou ou que o contrato acabou, e que deve sair do imóvel. Se a pessoa ainda assim não sai, passa para o juiz. E aí, ou a pessoa sai ou o juiz, numa acção rápida, ouve as partes e dita a decisão para a acta. Já é uma grande evolução em Portugal. Um eventual recurso não prejudica a execução da sentença. Sai e, se ganhar no recurso, vai ser indemnizada. Isto tudo leva a que a resposta possa ser muito rápida. No caso de o contrato ter terminado, o juiz verifica apenas que o prazo acabou. É um dado objectivo, dá o seu despacho e imediatamente as forças de segurança podem intervir para executar essa decisão e obter a desocupação do locado.
A troika e os senhorios queriam ir mais longe?
É verdade, mas a Constituição não permite. O Parlamento tem iniciativa legislativa em matéria constitucional. Se quiser alterar o artigo 34 da Constituição, então podemos ir para outras soluções administrativas.
E acredita na celeridade dos processos?
Creio que será possível. Estamos empenhados e penso que os juízes também estarão. Mas a maneira como isto está pensado não ocupa muito tempo aos juízes.
O inquilino pode recorrer de uma decisão de despejo mas sem efeito suspensivo. Não teme a inconstitucionalidade da norma?
Penso que não. Os únicos casos na nossa legislação em que claramente, e por imperativo constitucional, tem de haver recurso é na área da justiça penal. Não queria generalizar, mas neste caso não era obrigatório haver recurso. Nós preferimos manter o recurso, mas sabemos que, muitas vezes, estas matérias acabam por ser morosas, e isso evitará o mecanismo abusivo do recurso.
O inquilino ainda pode pedir o diferimento do despejo por cinco meses. E se depois não sair?
Isso implicará um processo de despejo, porque estamos na circunstância em que se trata de domicílio da pessoa e não se pode exigir que a pessoa saia sem a intervenção do juiz.
Os proprietários queixam-se de que vão continuar a "subsidiar" os inquilinos por mais cinco anos.
Eu gostaria de ter tido informação objectiva para poder ponderar outros cenários. Os últimos Censos mostram que os contratos de arrendamento diminuíram de 440 mil para 255 mil, que 60% são pessoas com mais de 65 anos, e que 70% pagam rendas abaixo dos 100 euros e 44% abaixo dos 50 euros. Não sabemos quantas destas pessoas têm rendimentos que permitam pagar uma renda a valor de mercado e quantas não têm. É esse dado que nos falta. Pela precaução, e depauperados financeiramente como estamos, não podíamos assumir a função social de uma dimensão que desconhecemos. Por isso, durante cinco anos, e nos casos em que não é possível haver pagamento de rendas a valor de mercado, pode haver uma actualização que vá até ao limite da taxa de esforço das pessoas.
Mas muitos inquilinos dizem que não podem pagar essa actualização.
A taxa de esforço está definida em dois degraus, de 10% para os rendimentos mais baixos e de 25% para os normais. É abaixo do que a banca utiliza no crédito. Da forma como o critério está feito, com base no rendimento anual bruto corrigido, as nossas simulações levam-nos para valores que muitas vezes até seriam abaixo do mecanismo que existe actualmente de 4% do valor do locado. O critério é bastante generoso e conservador e foi uma das matérias difíceis de conversar com a troika, porque a sensibilidade deles para estas questões não é tanta quanto a nossa.
Nas rendas muito baixas, o aumento pode ser significativo?
Se pergunta se as pessoas vão ficar na mesma, se calhar, não. Se calhar, vão ter de fazer um ajustamento.
Mas, no limite, se há um problema social, a própria Segurança Social se encarregará de o resolver antes dos cinco anos.
Passado esse período, teremos uma resposta social, que pode ser o subsídio de renda ou outra. Mas nessa altura já temos a realidade mapeada. Ao mesmo tempo, teremos o chamado mercado social de arrendamento.
Construtores e proprietários reclamam a criação de taxa liberatória. Vai avançar?
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Estamos a trabalhar no Governo no sentido de aproximar o mais possível a tributação das rendas da tributação do capital. Temos consciência da importância dessa medida. O que posso dizer é que, se nós estivéssemos em desafogo financeiro, era claríssimo que a poderíamos fazer.
Na anterior reforma, foram actualizadas três mil rendas. Qual é a expectativa com a nova lei?
Não posso dar uma resposta rigorosa e séria. Precisamos de conhecer a realidade. Uma boa parte dos contratos não está registada, é economia informal. Uma novidade da reforma é a de favorecer a formalização dos contratos quando diz que o acesso ao mecanismo rápido extrajudicial só é possível quando os contratos estão registados.