Governo tem de fazer várias alterações fiscais para garantir aplicação da nova lei ou dinamizar o mercado de arrendamento e não se compromete com datas
Os efeitos práticos da nova lei das rendas, que a Assembleia da República (AR) começa hoje a discutir na generalidade, vão demorar vários anos a chegar ao mercado e o seu êxito dependerá em muito de um conjunto de alterações fiscais e da efectiva melhoria do funcionamento da Justiça. A ministra Assunção Cristas, que tem a pasta do arrendamento, assume que há várias alterações legais a fazer nesses dois domínios, mas não se compromete com datas, nem com a concretização de uma das medidas mais reivindicadas por proprietários e construtores civis - a criação de uma taxa liberatória sobre o rendimento das rendas.
Uma parte da nova lei que sair da AR, e que poderá contemplar várias alterações propostas pelos partidos sem alterar o essencial do documento do Governo (ver texto em baixo), pode formalmente entrar em vigor ainda este ano. É o caso de algumas normas que se aplicam aos novos contratos, como o da liberalização do prazo do arrendamento, que poderá ser de apenas 12 meses, ou das novas regras na tramitação dos contratos de arrendamento. Vários agentes do sector imobiliário defendem que estas alterações terão impacto muito positivo no mercado de arrendamento.
Mas se a proposta contém normas de rápida aplicação, também tem outras que já estão calendarizadas apenas para 2013 e de outras que estão dependentes de várias portarias dos ministérios da Justiça e das Finanças, e que ainda demorarão a chegar ao mercado. Neste grupo estão os aspectos mais revolucionários da futura lei, como a efectiva actualização das rendas antigas e a aceleração dos despejos.
Mesmo depois de concluído todo o enquadramento legislativo, os proprietários deverão ficar à espera para ver se a Justiça vai começar a funcionar melhor e a permitir a celeridade que o Governo pretende.
"Não adianta alterar as leis, se depois a Justiça não funcionar", disse ao PÚBLICO o jurista Rui Peixoto Duarte, da Abreu Associados, acrescentando que, apesar de considerar que a proposta de lei tem aspectos muito positivos, tem "dúvidas que venha a resolver o problema das rendas antigas".
Outra jurista, Lourença de Sousa Rita, da JPAB Associados, acredita que haverá um grande compasso de espera por parte dos proprietários. Para esta especialista, os proprietários terão de fazer várias contas e esperar pelo valor do IMI (imposto municipal sobre imóveis) que resultar da avaliação dos imóveis, antes de se registar uma corrida à actualização das rendas ou aos pedidos de despejo através da intervenção dos Balcão do Arrendamento, a criar pelo Governo.
No NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano), aprovado em 2006, foram actualizadas apenas três mil rendas a nível nacional. Os últimos censos revelam a existência de 255 mil contratos de arrendamento antigos.
Taxa liberatória adiada
No pacote de alterações fiscais que o Governo assume estar a trabalhar, a ministra não cria muitas expectativas em relação à criação de uma taxa liberatória idêntica à dos rendimentos de capitais, que é de 25%. Actualmente, as rendas são englobadas no rendimento e tributadas no escalão que resultar daí.
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A ministra diz que será necessário fazer uma avaliação rigorosa, porque o Estado não pode sofrer uma quebra de receitas. Para as associações de proprietários e de construtoras, sem essa lei não será criado uma verdadeiro mercado de arrendamento urbano e de reabilitação para esse fim.
Ainda em relação às alterações fiscais, Assunção Cristas garantiu que a actualização dos valores do IMI que resultarem da avaliação dos imóveis só será aplicada, se houver actualização da renda. Questionada pelo PÚBLICO sobre essa garantia, a ministra admitiu que poderá ficar na lei das rendas, nas alterações fiscais que o Governo está a fazer, ou em lei de Orçamento do Estado.
Esta questão é importante, porque no caso dos inquilinos com mais de 65 anos, que não aceitem uma actualização das rendas, mas tenham rendimentos elevados, o proprietário pode forçar uma actualização com base no valor patrimonial. Também no caso de não haver acordo entre proprietário e inquilino para actualização da renda, e se o proprietário alegar não ter dinheiro para pagar a indemnização, a actualização da renda obedecerá ao mesmo mecanismo, em que a renda corresponderá a 6,7% do valor patrimonial do imóvel.
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Governo tem de fazer várias alterações fiscais para garantir aplicação da nova lei ou dinamizar o mercado de arrendamento e não se compromete com datas
Os efeitos práticos da nova lei das rendas, que a Assembleia da República (AR) começa hoje a discutir na generalidade, vão demorar vários anos a chegar ao mercado e o seu êxito dependerá em muito de um conjunto de alterações fiscais e da efectiva melhoria do funcionamento da Justiça. A ministra Assunção Cristas, que tem a pasta do arrendamento, assume que há várias alterações legais a fazer nesses dois domínios, mas não se compromete com datas, nem com a concretização de uma das medidas mais reivindicadas por proprietários e construtores civis - a criação de uma taxa liberatória sobre o rendimento das rendas.
Uma parte da nova lei que sair da AR, e que poderá contemplar várias alterações propostas pelos partidos sem alterar o essencial do documento do Governo (ver texto em baixo), pode formalmente entrar em vigor ainda este ano. É o caso de algumas normas que se aplicam aos novos contratos, como o da liberalização do prazo do arrendamento, que poderá ser de apenas 12 meses, ou das novas regras na tramitação dos contratos de arrendamento. Vários agentes do sector imobiliário defendem que estas alterações terão impacto muito positivo no mercado de arrendamento.
Mas se a proposta contém normas de rápida aplicação, também tem outras que já estão calendarizadas apenas para 2013 e de outras que estão dependentes de várias portarias dos ministérios da Justiça e das Finanças, e que ainda demorarão a chegar ao mercado. Neste grupo estão os aspectos mais revolucionários da futura lei, como a efectiva actualização das rendas antigas e a aceleração dos despejos.
Mesmo depois de concluído todo o enquadramento legislativo, os proprietários deverão ficar à espera para ver se a Justiça vai começar a funcionar melhor e a permitir a celeridade que o Governo pretende.
"Não adianta alterar as leis, se depois a Justiça não funcionar", disse ao PÚBLICO o jurista Rui Peixoto Duarte, da Abreu Associados, acrescentando que, apesar de considerar que a proposta de lei tem aspectos muito positivos, tem "dúvidas que venha a resolver o problema das rendas antigas".
Outra jurista, Lourença de Sousa Rita, da JPAB Associados, acredita que haverá um grande compasso de espera por parte dos proprietários. Para esta especialista, os proprietários terão de fazer várias contas e esperar pelo valor do IMI (imposto municipal sobre imóveis) que resultar da avaliação dos imóveis, antes de se registar uma corrida à actualização das rendas ou aos pedidos de despejo através da intervenção dos Balcão do Arrendamento, a criar pelo Governo.
No NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano), aprovado em 2006, foram actualizadas apenas três mil rendas a nível nacional. Os últimos censos revelam a existência de 255 mil contratos de arrendamento antigos.
Taxa liberatória adiada
No pacote de alterações fiscais que o Governo assume estar a trabalhar, a ministra não cria muitas expectativas em relação à criação de uma taxa liberatória idêntica à dos rendimentos de capitais, que é de 25%. Actualmente, as rendas são englobadas no rendimento e tributadas no escalão que resultar daí.
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A ministra diz que será necessário fazer uma avaliação rigorosa, porque o Estado não pode sofrer uma quebra de receitas. Para as associações de proprietários e de construtoras, sem essa lei não será criado uma verdadeiro mercado de arrendamento urbano e de reabilitação para esse fim.
Ainda em relação às alterações fiscais, Assunção Cristas garantiu que a actualização dos valores do IMI que resultarem da avaliação dos imóveis só será aplicada, se houver actualização da renda. Questionada pelo PÚBLICO sobre essa garantia, a ministra admitiu que poderá ficar na lei das rendas, nas alterações fiscais que o Governo está a fazer, ou em lei de Orçamento do Estado.
Esta questão é importante, porque no caso dos inquilinos com mais de 65 anos, que não aceitem uma actualização das rendas, mas tenham rendimentos elevados, o proprietário pode forçar uma actualização com base no valor patrimonial. Também no caso de não haver acordo entre proprietário e inquilino para actualização da renda, e se o proprietário alegar não ter dinheiro para pagar a indemnização, a actualização da renda obedecerá ao mesmo mecanismo, em que a renda corresponderá a 6,7% do valor patrimonial do imóvel.